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“Ottobre è un mese particolarmente pericoloso per investire in Borsa;
gli altri mesi pericolosi sono: gennaio, febbraio, marzo,
aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, novembre, dicembre.”
M. Twain

Il mercato immobiliare italiano per la bellezza dei paesaggi, il clima favorevole, il valore architettonico degli edifici, non conosce crisi ed è in continua crescita, specie per il settore degli immobili di qualità, localizzati in zone di pregio. Come mostra il grafico sottostante, dal 2004 al 2008 le quotazioni immobiliari sono salite del 27%, con un trend sempre crescente, compreso il 2008, anno di crisi mondiale.

Un +27% in 4 anni corrisponde a quasi un 7% annuo, rendimento irraggiungibile da qualsiasi attività finanziaria priva di rischio. Tra l’altro, nell’ultimo anno, la crescita dei prezzi nei Comuni di piccole-medie dimensioni è stata maggiore che nelle grandi città (+ 5% contro +3%), a conferma della nostra scelta di operare in zone ben collegate ai grandi centri ma fuori da questi.


mercato
prezzi immobili residenziali 2004 - 2008
(Fonte: Rapporto immobiliare 2009 Agenzia del territorio – OMI)

Vista l’entità dei capitali e l’importanza che la casa ha per le famiglie, il legislatore italiano è più volte intervenuto nel settore, privilegiando le ragioni dell’acquirente.
La normativa civilistica tutela l’acquirente dai vizi occulti, dalle evizioni ed è particolarmente severa nei confronti del venditore quando questo è una società.
Le norme tecniche garantiscono la solidità degli immobili, il risparmio energetico degli impianti e, negli ultimi anni, hanno fissato standard qualitativi particolarmente elevati.
Prima di richiamare le leggi specifiche, premettiamo come avviene l’acquisto di un immobile in Italia: solitamente, in una prima fase, promissario acquirente e promissario venditore stipulano un contratto preliminare di compravendita mediate scrittura privata; con questa, una parte si impegna ad acquistare il bene descritto, entro una certa data a un certo prezzo e l’altra si impegna a vendere.
In occasione della sottoscrizione del c.d. “compromesso” la parte promissaria acquirente versa all’altra una somma a titolo di caparra confirmatoria per sancire l’impegno di entrambe.
Entro la scadenza del preliminare le parti procedono con la compravendita che trasferisce la proprietà del bene, mediante atto pubblico, redatto da un notaio.

Normativa di riferimento

“La legge è ordine e una buona legge è un ordine giusto”
Aristotele


• Testo Unico n. 131/86 art. 10 Tariffa allegata: Il contratto preliminare deve essere registrato all’Ufficio del Registro competente per territorio.

• Art. 2704 del Codice Civile: Con la registrazione il preliminare acquista data certa e opponibile a terzi.

• Art. 2645 bis del Codice Civile: I contratti preliminari relativi a beni immobili possono essere trascritti sui Pubblici Registri se redatti per atto pubblico o per scrittura privata con sottoscrizione autenticata. In questo caso, la trascrizione dell’atto definitivo o di altri atti che danno esecuzione al preliminare, prevale sulle trascrizioni contro il promissario venditore, successive alla data di trascrizione del preliminare.

• Art. 2643 del Codice Civile: Gli atti di compravendita di beni immobili si devono rendere pubblici mediante trascrizione nei Pubblici Registri.

• Art 2700 del Codice Civile: L’atto pubblico fa piena prova delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta.

• Art. 1490 e ss. del Codice Civile: Il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso o ne diminuiscano in maniera apprezzabile il valore. Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi entro 8 giorni dalla scoperta; l’azione, in ogni caso, si prescrive in un anno dalla consegna.

• D.l.g.s. 122/05: In assoluto la norma più importante per chi acquista un immobile da costruire da una società. In sintesi, la legge prevede:

1. Il rilascio di una fideiussione da parte di un soggetto abilitato, a garanzia delle somme versate dal promissario acquirente prima dell’atto definitivo di compravendita. La fideiussione è a prima richiesta e viene escussa in caso di fallimento del venditore o di un’ altra grave situazione di crisi.

2. Il rilascio di una polizza assicurativa di durata decennale, a beneficio dell’acquirente, a copertura dei danni derivanti dalla rovina dell’immobile o da gravi difetti costruttivi di esso.

3. L’obbligo di redigere il preliminare secondo uno schema preciso contenente tutte le informazioni relative al bene (caratteristiche tecniche della costruzione, presenza di ipoteche ecc).

4. L’obbligo di cancellare l’eventuale ipoteca dal bene prima del rogito definitivo di compravendita.

Conclusioni

Il legislatore, come già accennato, si è sempre mosso per tutelare l’acquirente di un immobile:

• L’obbligo di registrare il preliminare fa si che il contratto debba essere opponibile ai terzi, onde evitare più promesse di vendita per lo stesso oggetto.

• La possibilità di trascrivere il preliminare sui Pubblici Registri tutela il promissario acquirente da evizioni e pignoramenti sul bene, successivi alla trascrizione del preliminare: l’immobile non è ancora di sua proprietà ma per i terzi creditori del promissario venditore è come se lo fosse.

• L’obbligo di redigere il contratto di compravendita per atto notarile garantisce trasparenza, correttezza, certezza della proprietà. Addirittura, la normativa più recente impedisce di stipulare il rogito se il bene non è munito di abitabilità, attestata da un tecnico o rilasciata da Comune: in questo modo si assicura la salubrità degli ambienti, la regolarità urbanistica, la sicurezza degli impianti.

Infine il D.l.g.s. 122/05, imponendo al costruttore, il rilascio di garanzie finanziarie e assicurative a favore dell’acquirente, rende l’acquisto da questo più sicuro rispetto all’acquisto da una persona fisica, quindi assolutamente da privilegiare.

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